SVEZIA: LA CRISI IMMOBILIARE E IL CROLLO DELLE SOCIETA'L’obiettivo dell’analisi è quello di far luce sulle condizioni economiche svedesi andando a correlare tra loro alcuni dati macroeconomici, capaci di impattare fortemente sul settore azionario immobiliare, fortemente ciclico.
1. LA CORRELAZIONE TRA TASSO DI INFLAZIONE, POLITICA MONETARIA, INTERESSI SUI MUTUI, PRODOTTO INTERNO LORDO E AZIONARIO IMMOBILIARE
A che livello si attesta ad oggi il tasso di inflazione svedese misurato anno/anno?
Come mostra la figura, al 10.6%. La Svezia non osservava tale cifra dal lontano marzo del 1991.
Lo stesso si mantiene più forte o più debole rispetto a quello misurato per l’euro area? È possibile scoprirlo attraverso uno spread, osservabile nella figura successiva:
Lo spread (di color nero), ottenuto sottraendo il tasso di inflazione svedese a quello europeo, è piuttosto chiaro, +3.6%: l’inflazione svedese si mantiene più forte. Volendo essere ancora più precisi, la Svezia risulta essere il 15° paese europeo con l’inflazione più alta:
Il concetto che qualunque appassionato ha appreso nel biennio 2021-2023 è stato sicuramente il seguente:
• Un alto tasso di inflazione è combattuto dalle banche centrali attraverso la manipolazione dei tassi di interesse
La Sveriges riksbank, a partire dal 28 aprile del 2022, ha iniziato il suo processo di inasprimento di politica monetaria attraverso il rialzo dei tassi di interesse che, per diversi anni, erano stati ancorati allo 0%. In particolare, come mostra la figura successiva, dal 0% al 3.5%:
Ad un aumento dei tassi di interesse della banca centrale il costo del denaro diventa più oneroso: questo significa che l’interesse da pagare per poter accedere a dei prestiti (per mutui e finanziamenti, ad esempio) aumenta.
Questo significa che dovrebbe esistere una correlazione diretta tra tassi di interesse di una banca centrale e il tasso per accedere a dei mutui. Andiamo ad osservare nella figura successiva se l’ipotesi è vera:
La correlazione tra i due dati è positiva, motivo per il quale:
• All’aumentare dei tassi di interesse della banca centrale, aumenterà il costo del denaro per accedere a dei mutui
Cerchiamo ora di ragionare in maniera logica, ponendoci una semplice domanda:
“Come impatta l’aumento dei tassi di interesse sul mercato immobiliare di un Paese?”
Dovrebbe impattare in maniera negativa poiché, teoricamente, l’aumento del prezzo per accedere ad un mutuo sfavorirebbe la domanda di immobili, infatti:
• È più probabile che i consumatori accedano ad un mutuo quando esso si presenta “a sconto”
I prezzi delle case sono legati alla legge della domanda e dell’offerta. Se i ragionamenti ipotizzati fossero giusti, si potrebbe affermare che:
• All’aumento dei tassi di interesse, aumenteranno i prezzi dei mutui e diminuirà la richiesta di case, con relativa diminuzione del loro prezzo
• Al contrario, ad un taglio dei tassi di interesse corrisponderanno mutui “più accessibili e meno onerosi” e quindi un aumento della loro domanda, con relativo aumento dei prezzi delle case
Osserviamo nella figura successiva se l’ipotesi è plausibile:
Si, è plausibile!
Concentriamoci ora sull’indice dei prezzi delle case, osservando la figura successiva:
È possibile osservare come esso abbia registrato una contrazione anno/anno pari al -12.7%, lontano dalla soglia dello 0%. Questo impatterà sul PIL? Scopriamolo studiando la correlazione tra i due dati:
La correlazione tra essi (studiata su 10 periodi) è mediamente positiva, motivo per il quale è possibile affermare come il mercato immobiliare (in particolare, l’indice dei prezzi delle case) impatti in maniera importante sull’intensità economica.
Concludiamo il paragrafo con un piccolo schema:
2. IL CROLLO DEL SETTORE AZIONARIO IMMOBILIARE SVEDESE
Come avrà reagito l’azionario immobiliare svedese al crollo dell’indice dei prezzi delle case? Osserviamo le prestazioni di tre società:
• Samhallsbyggnadsbolaget, società che si concentra sulla gestione e sviluppo di proprietà immobiliari:
+522% dopo il crollo del 2020 e, dal massimo storico di novembre 2021, -91%.
• Castellum, che si occupa della gestione e sviluppo di immobili commerciali e industriali:
Oltre il +100% di prestazione dai minimi del 2020 ai massimi storici di novembre 2021 per poi perdere oltre la metà del suo valore (-60.9%).
• Fastighets AB Balder, che possiede un portafoglio diversificato di proprietà come locali commerciali, edifici residenziali e immobili industriali:
+213% dai minimi del 2020 e successivo crollo del -67% dai massimi storici.
Perché queste tre società hanno registrato delle enormi prestazioni con bassi tassi di interesse e continuano a registrare dei minimi via via decrescenti dopo l’aumento degli stessi? La risposta è semplice:
• Il settore immobiliare è un settore ciclico, ossia un settore sensibile all’intensità economica. È importante evidenziare come la domanda di immobili, che siano essi commerciali, industriali o residenziali sia fortemente legata all’intensità dell’economia
3. I TASSI DI INTERESSE PROSEGUIRANNO LA LORO TRAIETTORIA AL RIALZO?
Per rispondere alla domanda, è necessario porsi:
• Il primo interrogativo:
“Perché la banca centrale svedese dovrebbe arrestare un rialzo dei tassi?”
Un motivo, tra i diversi, potrebbe essere il seguente:
“Per stimolare l’intensità economica, evitando una recessione (quasi alle porte)”
• Il secondo interrogativo:
“Potrebbe la banca centrale svedese arrestare un rialzo dei tassi con un tasso di inflazione a doppia cifra”?
Difficile rispondere a questo, per un motivo semplice:
• Un rialzo dei tassi ha un effetto positivo sul tasso di inflazione, ma negativo sull’intensità economica
Ad oggi il mercato si aspetta un taglio? Osserviamo nella figura successiva il rendimento a 2 anni del titolo di stato svedese:
È importante ricordare che:
• Il rendimento a 2 anni è quello più influenzato dalle aspettative degli investitori sulla politica monetaria
È possibile osservare come il rendimento dello stesso bond si trovi in prossimità dei massimi di periodo, al 2.9%; questo denota il fatto che gli attori di mercato non hanno aspettative di un pivot e successivo taglio degli interest rates.
La figura precedente è e sarà una delle più importanti da osservare per capire quale potrà essere il destino dell’economia svedese e del suo settore immobiliare.
Qualora qualche concetto non fosse stato chiaro commentate pure.
Buona giornata.
